中古マンションの探し方


これから中古物件を買ってリノベーションを、と考えられている方は多いですが、物件を購入される際に気をつけて頂きたいポイントを私たちなりに簡単にまとめておきます。ご参考までに。

管理規約の確認

無垢の木の床にリノベーションしたい、と考えていても、管理規約でフローリングそのものがダメな場合があります。まずは、管理規約の中で専有部分のリフォームについて書かれている部分をしっかり確認すること。不動産屋さんに頼めばすぐに手に入れてくれますし、物件探しの段階から『無垢のフローリングにしたいので、フローリングのリフォーム可の物件にしてください』とお願いしておいてください。特に現状がカーペット敷きのマンションでは注意が必要です。

あと一階物件の場合は遮音性能が求められるケースと、求められないケースに分かれます。求められる場合でも、他の住戸よりも低い性能でよい場合などもありますので、ここも要チェックです。

壁式構造か、ラーメン構造か

IMG_3993低層で5階建てくらいまでのマンションや団地の場合などは、壁式構造という壁で支える構造が多く、柱と梁だけで構造を支えるラーメン構造と比べると間取りの自由度がかなり下がります。不動産屋さんの物件情報や図面には書かれていないケースがあったりするので注意が必要です。

壁式構 造を見分けるポイントは、部屋の角に柱の出っ張りがあるか、外壁面に梁などの凹凸があるか、室内の間仕切り壁を叩いた際に硬い壁がないか、といったところです。ただ、ラーメン構造でも室内にコンクリートの壁がある場合もあります。不動産屋さんに新築時のパンフレット図面をもらっておくと、ある程度正確な情 報が読み取れますのでお願いするといいと思います。

梁や天井の高さは?

DSC_0329無垢床のリフォームを行う場合、遮音性能を確保するためには乾式二重床という工法が必ず必要になるため、床が10センチほど上がる点に注意してください。古い物件の場合、室内に出てくる梁の下側で1.8m前後しかないことが多く、床が上がると頭を打つ高さになる可能性があります。比較的新しいマンションでは2m前後あるので問題ないケースが多いです。

ただ、ある程度以上の古い物件では、二重床になっており床下に空間があるケースも多く、こういう物件では床の高さを上げずに無垢フローリングにできる場合もあります。

また天井の高さについては、天井仕上がコンクリートに直接壁紙などを貼っている『直仕上げ』なのか、少し天井裏を作って仕上げている『二重天井』なのかによってリフォーム後の天井高さが変わってきます。

二重天井の場合、外すことで天井高さを上げることは可能ですが、解体工事や下地をやり替える面積が大きくなりますのでコストアップになります。二重天井を直仕上げに変更、という場合は、コンクリート面が平滑でないことが多く、綺麗に仕上げるのが難しいこともあります。

 

 

物件の引渡し日を延ばしつつ打ち合わせも早めに

いざ物件を買おう、となると、不動産の契約ののち、1ヶ月前後で物件決済(引渡し)になるケースが一般的です。引渡しが終わると住宅ローンの支払いが発生しますので、リフォームは引き渡し後なるべく早く始めたほうが家賃との二重払いを避けられます。

引渡し日は売主さんの都合が影響しますが、できるならなるべく期日を遅らせてもらうことで、リフォームの打ち合わせの時間を稼ぐことができます。

また、不動産の契約前であっても物件の採寸やプランニングを進めることは可能です。スタートを早めにすることでこれまた打ち合わせ時間も長く稼げるようになりますので、早めに工事業者に相談しておくのが賢い方法です。

できれば物件契約前に一度同行見学を…

私たちのところでも、リノベーションしたいので中古物件を見てほしいというご相談は非常に多く頂きます。

私たちも物件を見るのは勉強になりますので、費用は頂かずなるべくお伺いするようにしていますので、めぼしい物件が出てきた際は、できるだけ物件の契約前に、早めにお声掛け頂いて同行見学させてもらえると間違いないアドバイスができます。

マンションリノベーションは物件で内容がほとんど決まってしまうようなところがあります。とくに排水管や換気配管がどうなっているかによって、間取りでできること、できないことが決まってきます。キッチンを対面式にしたいとか、お風呂に窓を取りたいという希望を持っていても、それができるかどうかは物件次第、私たちも実際に現地をみないと判断できません。

なので、不動産を契約しちゃう前に、不動産屋さんに『購入前に建築士の方に一度みてもらいたい』と伝えて私たちに見学させて頂けると、できることできないことはその場でほぼ回答できますし、スケジューリングや工期、コスト等もある程度具体的にお答えできます。

またリフォーム費用もローンを使われる場合は、銀行の事前申請用の概算の見積書もすぐに作ってお渡しできます。

ただ申し訳ないんですが、遠方の方は同行見学の対応が難しいのと、週末の予定は埋まっているケースが多いので、同行見学をご希望の方はできるだけ早めにご相談頂けるとありがたいです。また、事前に図面や物件情報をメールでお送り頂くだけで簡単なアドバイスは可能です。回答に時間を頂くことが多くなりますが、基本的に全てご返信させて頂きますので、お気軽に問い合わせくださいませ。